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关于印发三明市商品房预售资金监督管理办法的通知
信息来源: 阅读数:发布时间:2015-8-3 17:28:14字体: 小 中 大

明建房〔201548

各县(市、区)住建局、永安市房产管理局,市房屋权属登记中心、各交易所,各房地产开发企业,各商业银行:

为贯彻落实今年国家住建部促进房地产市场平稳健康发展电视电话会议精神2014729《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》进一步加强商品房预售资金的监督管理,规范商品房预售资金的收存使用行为,加强市场风险防控,强化市场交易管理,保护商品房交易双方的合法权益,我局对商品房预售资金监督管理制度进行了重新制定,形成《三明市商品房预售资金监督管理办法》。现将该《办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

各县(市)房地产行政主管部门要加强预售资金监管机构和人员建设,规范预售资金监管账户管理,强化预售资金交存监督,加强预售资金拨付管理,落实预售资金监管责任。各预售资金监管机构要加强对监管项目的日常监管,每季度应对监管项目施工进度情况进行巡查,并于每季度首月15日前,将监管项目预售资金收支情况、按揭贷款划转监管账户情况及相关工程形象进度等项目监管信息形成季度报告报当地房地产行政主管部门备案。

附件:三明市商品房预售资金监督管理办法

            三明市住房和城乡建设局  

  2015729

附件

三明市商品房预售资金监督管理办法

为进一步加强商品房预售资金监督管理,规范收支行为,确保专款专用,维护商品房交易双方合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第13号)、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔201053号)、《福建省商品房预售管理暂行办法》(闽建房函〔200588号)、《福建省住房和城乡建设厅转发住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(闽建房〔201018)等法律法规和文件的规定,就全市商品房预售资金监督管理工作制定如下办法

一、本办法适用于商品房预售环节,不包括现房销售。商品房预售资金监管实行政府监管、专款专用、使用审核、全程监管原则。预售资金必须全部纳入监管帐户实施监管。

本办法所称商品房预售资金(以下简称“预售款”),是指预售人(申请预售商品房的房地产开发经营企业,下同)依法将其开发的商品房进行预售,由预购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、房价款(包括按揭贷款和分期、一次性付款)以及其他形式的全部购房款项。

预售款监管期限,自核发《商品房预售许可证》开始,至商品房办理项目产权初始预登记后结束。

二、各县(市)房地产行政主管部门负责本辖区范围内房地产开发项目的预售款监督管理工作。

三、凡经批准在建的商品房项目,预售人在向当地房地产行政主管部门申办《商品房预售许可证》之前,须在受托银行设立预售款专用帐户,原则上一个预售项目只能开设一个预售款专用帐户,同时有多个在建项目申办《商品房预售许可证》的,应分别设立多个预售款专用帐户。预售人应与当地房地产行政主管部门委托的监管单位(以下简称“监管单位”)、预售人委托的商业银行三方签订《三明市商品房预售款专用帐户监管协议书》。预售款专用账户不得开通网银等非柜台渠道业务。

预售人因开发规模、按揭额度等原因,需增加监管银行的,或由于监管银行服务等原因需变更监管银行,应经当地监管单位同意,增设或变更预售款专用帐户,并按上款要求签订《监管协议书》。

若预售人在原监管银行有设定土地、在建工程抵押贷款的,申请增设或变更监管银行前,预售人应征得原贷款银行同意,并出具原贷款银行允许增设或变更监管银行的函件给监管单位。

四、商品房预售许可证应当载明预售人和预售款专用帐户开户银行名称、帐号、预售房项目、坐落位置、建筑面积等内容。预售许可证核发后,新增设或变更的预售款专用帐户,其《监管协议书》应向预售审批、商品房备案等单位报备,不再变更预售许可证,有条件的应予以网上公示。同时,预售人应当告知购房人有关变更情况。

五、预售人预售商品房必须与预购人签订住建部制定的《商品房买卖合同》,并在其中注明预售款存入的专用帐户名称、帐号。

《商品房买卖合同》签订后30日内,预售人应要求购房人按合同约定的付款时间,将预售房款直接存入商品房预售款专用账户。预购人办理的按揭贷款,发放贷款的银行应按监管协议将款项转入指定的预售款专用帐户,银行不得违反合同约定将购房贷款发放到非监管账户。否则,交易登记部门不予办理预购商品房抵押权预告登记。预售人须凭预售款监管银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证到当地交易登记部门办理备案登记,以后建设期内各期预售款的收存亦必须向预购人出具存入专用帐户的进帐单。

预售人或者代理机构不得擅自以非专用账户或其他途径收存购房人支付的预售款。

六、预售款在商品房项目竣工验收之前,只能用于购买本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设施工进度款、办公费用、银行贷款及利息(土地及在建工程抵押贷款取得资金未进入监管账户的除外)、销售代理费用和广告费、法定税费及商品房销售定金(房款)退款,不得挪作他用。

预售人应当结合工程实际如实编制用款计划书,在首次预售款申请核拨前提交监管单位。用款计划书应列明项目销售收入预算总额、项目工程预算总额、土地出让金成本、银行贷款及利息费用、销售代理费用和广告费用、法定税费,其中项目工程预算总额应列明包括单体工程、市政道路绿化、配套设施的建筑造价以及建设单位提供的建筑材料款、设备款等方面的预算清册。

用款计划书还应按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点编制建筑材料、设备、项目建设施工进度款等方面的各阶段用款计划,并按计划分次提出预售款核拨。项目其余产生的银行贷款利息、销售代理费用和广告费用、法定税费等用款申请按实提出申请。其中销售代理费用是指在办理商品房预售许可时提交的与有备案资质的营销代理机构签订的营销代理合同所发生的费用。

监管单位应结合项目建筑面积以及建设工程造价管理部门每年公布的建筑工程单位造价,对用款计划书列明的项目工程预算总额进行评估。项目工程预算总额作为预售款核拨额度以及建设工程竣工后资金留存的依据。项目工程预算总额或用款计划明显失实的不予核拨预售款。

项目工程建设过程中,因工程造价、建筑材料、设备价款出现实际较大变动情况时,可以修订用款计划书和用款计划并及时向监管单位重新报备。

七、预售款按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。具体按以下要求办理:

(一)工程主体封顶时,账户应留足项目工程预算总额(不包括土地出让金)40%的资金额度(精装修项目留足50%)。应收未收款和后续预售款可以测算进项目工程预算总额40%”的资金额度内。对暂定资质房地产开发企业的开发项目,在工程主体封顶时还应提交主体结构分部验收合格证明方能申请后续的预售款核拨。

(二)工程完成室内外装修至单体验收期间,账户应留足项目工程预算总额20%的资金额度,确保室外工程建设的顺利完成。应收未收款和后续预售款可以测算进项目工程预算总额20%”的资金额度内。

(三)项目范围内的楼幢全部施工至外墙装修完毕、脚手架拆除后,在监管帐户留足上述(二)资金额度后仍有余额时,可凭《土地使用权出让合同》及出让金票据支取土地出让金。

(四)工程完成项目综合验收,账户内资金在预留办理初始预登记所需的费用后,盈余部份可退还给预售人。

八、预售人使用预售款时,应向监管单位提交下列文件:

(一)预售款使用申请表;

(二)用款计划;

(三)各项必备的财务凭证。用于支付建设施工进度款,提供经建设行政主管部门备案的工程施工合同、施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请,用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的,提供与供应商签订的购销合同;用于支付法定税费的,提供税务主管部门核定的纳税申报表;用于支付银行贷款及利息的,提供与银行的信贷合同;用于支付销售代理费用,提供与营销机构的营销代理合同;用于支付广告费用的,提供广告代理合同。

(四)监管帐户的资金余额凭证以及上一次核准款项的拨款对帐单。

九、监管单位收到预售人的用款申请后,按下列程序办理,并在3个工作日内作出答复:

(一)审查预售人提供的资料;

(二)核定用款额度。用于支付建设施工进度款的,根据施工合同约定工程进度和施工单位用款申请予以核准用款。用于支付购买建筑材料、设备、到期银行贷款和利息、营销代理和广告费用的,根据相关合同约定予以核准用款,用于支付法定税费的根据税费申报表的金额予以核准用款(核准前应审核上一次税费申报支付落实情况,对发现有虚报税费金额的按第十六条款处理)。建筑材料款、设备款资金已包含在工程施工进度款项中的,不予受理预售款核拨申请。核准建筑材料、设备、工程等款项的应结合各阶段的用款计划金额合理把关。

同意使用预售款的,监管单位在申请表上出具办理意见,受托银行凭核准意见办理预售款拨付手续。不同意使用的,监管单位应当以书面形式说明理由。

十、预售人除上述用款外,在优先保证预售款支付工程款的前提下,可向当地房地产行政主管部门申请一定额度的资金作为备用金,项目备用金控制在预售款总额的20%以内,用于支付管理等费用

十一、预售人应将经银行盖章的预售款专用帐户的每月对帐单于次月10日前提供给监管单位,否则视同逃避资金监管。

十二、预售商品房项目以《商品房预售许可证》批准的楼幢数为项目范围,在项目范围内的楼幢全部竣工通过验收备案并办理项目产权初始预登记后,预售人凭监管项目的房屋所有权初始登记证明向监管单位提出撤销预售款专用帐户监管申请,并填报《撤销预售款监管申请表》。经监管单位审核批准后,向银行办理结算手续,解除该项目的的预售款监管。

十三、预售人出现下列情形之一的,暂停拨付专有帐户内的预售款:

(一)存在违法违规行为导致工程停工的;

(二)存在严重质量问题的;

(三)未按期交付使用或存在未按期交付使用风险的;

(四)其他违反预售款监管的情形。

十四、预售人未取得《商品房预售许可证》预售商品房或不按规定到房地产行政主管部门办理备案登记手续,擅自收存或挪用预售款等违反有关本规定的,由房地产行政主管部门责令其改正并按有关规定予以处罚,同时,将其不良行为记入企业的信用档案。

十五、预售人出现逃避资金监管、未按核拨用途使用资金、提供虚假施工进度证明或虚假合同以及其它方式超前超额骗取预售款等违反预售款监管行为的,由房地产行政主管部门责令限期整改。整改期间,暂停该项目的商品房网签及相关业务办理,并依法予以严肃查处。

十六、各县(市)应当逐步建立预售款监管银行准入和清退制度,对违规行为及时曝光。预售款监管银行违反预售款监管规定,未按监管协议约定,违规拨付预售款、按揭贷款,造成预售款被挪用的,除由其上级主管部门责令改正、追回款项并承担相应责任外,三年内取消其作为预售款监管的开户单位。

对于不支持房地产企业健康平稳发展的银行、只存不贷的银行、对房地产企业进行抽贷、限贷、压贷的银行,不予作为预售款监管开户行。已开户的,应当及时调整变更开户银行;未调整变更到位的,不予发放商品房预售许可。

十七、监管部门应当加强监管力量,调配责任心强的人员负责监管工作。各监管单位要结合房地产市场日常巡查,对商品房预售情况与资金入账情况、建设工程进度与工程建设资金使用情况进行严格监督检查,确保预售款用于项目建设。各级监管单位或受行政委托的监管单位工作人员因在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊造成“烂尾楼”等经济和社会损失的,依法予以查处。

十八、为简化行政审批程序,三明市区预售款监管工作由三明市住房和城乡建设局委托给三明市房屋权属登记中心全权负责。各县(市)商品房预售款监管单位可由当地房地产行政主管部门通过委托方式确定。

十九、三明市经济适用住房的资金监管参照执行至项目清算结束止,并遵守《三明市区经济适用住房销售收入结算办法》。

二十、本办法自印发之日起施行。原《三明市建设局关于加强商品房预售款监督管理的通知》(明建房字〔200815)与本办法规定不一致的,按照本办法执行。本办法施行前已经批准预售的商品房项目参照本办法执行。

附件:1.三明市商品房预售专用帐户监管协议书(范本)

   2.三明市商品房预售使用申请表

   3.三明市商品房预售监管帐户定金(房款)退款申请表

   4.撤销预售款监管申请表

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